Mudanças fiscais se somam ao avanço dos atrasos e devem impactar custos, contratos e previsibilidade financeira do setor
A alta da inadimplência e as mudanças previstas na reforma tributária devem ampliar a pressão financeira sobre os condomínios em 2026, em um cenário em que síndicos e administradoras também seguem lidando com dúvidas recorrentes sobre obrigações relacionadas ao Imposto de Renda, cujo prazo de entrega em 2026 vai até o dia 29 de maio, com novo limite de obrigatoriedade para rendimentos tributáveis fixado em R$ 35.584,00. Embora condomínios não tenham finalidade lucrativa, especialistas avaliam que o setor deve sentir, de forma indireta, os efeitos do novo ambiente tributário, sobretudo por meio do encarecimento de serviços essenciais e do aumento da complexidade na gestão fiscal.
Esse redesenho acontece em um momento de maior fragilidade financeira da população brasileira. Dados da uCondo, empresa referência em tecnologia para condomínios, mostram que a inadimplência condominial alcançou 11,66% no segundo semestre de 2025, acima dos 9,83% registrados no mesmo período de 2024, e a projeção é de que o índice permaneça ao redor de 11% em 2026. Em paralelo, o valor médio da taxa condominial no país avançou para R$ 522, em um ambiente em que o endividamento das famílias segue pressionado. A uCondo já atende mais de 700 mil pessoas em sua plataforma. Na prática, a combinação entre arrecadação mais apertada e custos crescentes reduz a previsibilidade de caixa dos condomínios e eleva a sensibilidade do setor a qualquer mudança regulatória e tributária.
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A reforma, que substitui tributos como o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e o Imposto Sobre Serviços (ISS) por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual), com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), deve impactar diretamente empresas terceirizadas intensivas em mão de obra, como portaria, limpeza, manutenção e segurança. Como esses contratos representam parcela relevante das despesas condominiais, eventuais alterações na carga tributária ou na estrutura de apuração tendem a ser repassadas aos preços.
“O condomínio não é contribuinte direto desses tributos, mas é altamente dependente desses serviços. Se houver aumento de carga ou mudanças na apuração, isso inevitavelmente se traduz em pressão sobre o orçamento condominial”, afirma Lucas Boldrin, contador e sócio da TownHouse Administração Condominial.
Segundo ele, o avanço da reforma coincide com um ambiente em que as obrigações tributárias ainda geram dúvidas operacionais, especialmente em situações que envolvem retenções tributárias, contratação de serviços e receitas acessórias, como aluguel de espaços, instalação de antenas e exploração publicitária. Isso porque, conforme o Art. 3º da Lei Complementar 214/2025, o condomínio pode vir a ser enquadrado como fornecedor nessas operações, a depender da caracterização de atividade econômica.
“Com a reforma tributária, o impacto também pode alcançar a geração de caixa do condomínio, uma vez que determinadas receitas poderão ficar sujeitas à incidência de CBS e IBS, o que tende a reduzir o valor líquido disponível, especialmente nos casos em que não houver aproveitamento relevante de créditos”, diz.
Com inadimplência em patamar elevado e despesas pressionadas, o setor passa a operar com margem menor para absorver novos custos. Nesse contexto, qualquer repasse tributário na cadeia de fornecedores pode aprofundar a pressão sobre o caixa e acelerar discussões sobre reajustes nas taxas condominiais, reforçando a necessidade de gestão mais profissionalizada.
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Para Léo Mack, diretor de operações da uCondo, o cenário exige mais controle, previsibilidade e rapidez na tomada de decisão. “Quando temas como inadimplência, reforma tributária e Imposto de Renda passam a pressionar ao mesmo tempo a rotina dos condomínios, a gestão precisa ser mais estruturada. É necessário automatizar processos, centralizar informações financeiras e administrativas e dar mais visibilidade sobre contratos, cobrança e orçamento, o que contribui para decisões mais seguras em um ambiente de maior complexidade“, afirma.
Na avaliação de especialistas, a combinação entre reforma tributária, Imposto de Renda e inadimplência deve consolidar uma nova fase para o setor condominial, em que disciplina financeira, conformidade e uso de tecnologia passam a ter peso ainda maior na sustentabilidade da operação. “Mais do que reagir às mudanças, o setor precisa se antecipar. Quem tiver organização financeira e uso da tecnologia, vai conseguir atravessar esse cenário com mais previsibilidade e menos impacto para os moradores“, completa Léo.
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Sobre a uCondo – Fundada em 2015 por Marcus Nobre (CEO), Léo Mack (COO), Juliano Corso (CTO) e Ivan Benkendorf (PM), em Curitiba (PR), a uCondo é uma empresa referência em tecnologia para condomínios, que oferece sistema e app para facilitar a gestão de síndicos e administradoras. Desenvolveu uma Inteligência Artificial (IA) disponível 24 horas por dia, pronta para resolver desde questões simples até desafios complexos relacionados a finanças, legislação e à rotina condominial. A uCondo já atende 7 mil condomínios, com mais de 700 mil usuários no aplicativo. Em 2024, a uCondo lançou a CondoEduca, uma plataforma educativa com cursos para síndicos e administradoras de condomínios. Saiba mais em ucondo.com.br.