Especialistas alertam que decisões tomadas nos primeiros meses do ano costumam concentrar erros administrativos e jurídicos que acabam judicializados ao longo do exercício.
O início do ano costuma ser um dos períodos mais sensíveis para a gestão condominial. É nesse momento que síndicos retomam contratos, organizam o orçamento, conduzem assembleias ordinárias e definem prioridades para os meses seguintes. Também é nesse cenário que erros recorrentes acabam abrindo espaço para conflitos, ações judiciais e responsabilização pessoal do síndico.
Segundo o advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e membro da ANACON, grande parte dos processos que chegam aos escritórios ao longo do ano tem origem em decisões tomadas logo nos primeiros meses.
“Janeiro e fevereiro concentram assembleias, renovações contratuais e reorganização financeira. Quando isso é feito sem critério jurídico, o problema não aparece de imediato, mas estoura meses depois, geralmente em forma de ação judicial”, explica.
Entre as falhas mais comuns estão assembleias mal conduzidas, decisões tomadas sem respaldo coletivo, contratos assinados sem análise técnica e falhas de comunicação com os condôminos. Em muitos casos, o síndico acredita estar agindo para agilizar a gestão, mas acaba assumindo riscos desnecessários.
Assembléias e decisões unilaterais lideram conflitos
De acordo com Pandolfi, assembleias realizadas sem observância das regras da convenção, com pautas genéricas ou deliberações confusas, estão entre os principais focos de judicialização.
“A assembleia é o principal instrumento de proteção do síndico. Quando ela é mal convocada, mal registrada ou conduzida sem clareza, abre margem para questionamentos e anulações”, afirma.
Outro ponto crítico são as decisões unilaterais. Obras emergenciais sem registro adequado, contratação direta de prestadores e mudanças operacionais sem aprovação formal costumam gerar atritos, especialmente em condomínios maiores.
Contratos mal estruturados viram passivo
A revisão de contratos no início do ano também exige atenção. Cláusulas genéricas, ausência de definição clara de responsabilidades e falta de critérios para a rescisão são problemas frequentes.
“Um contrato mal feito não é só um risco financeiro, é um risco jurídico. Quando surge um conflito, o condomínio fica desprotegido e o síndico pode ser responsabilizado”, alerta Pandolfi.
Prevenção jurídica ainda é subestimada
Para o advogado, muitos problemas poderiam ser evitados com uma atuação preventiva mais consistente. A cultura de buscar assessoria jurídica apenas quando o conflito já está instalado ainda é predominante em muitos condomínios.
“O início do ano é o melhor momento para revisar procedimentos, alinhar expectativas e estruturar a gestão com segurança. Prevenção custa menos do que litígio”, conclui.